财经365视界-长租公寓暴雷三启发

12月2日讯：长租公寓暴雷发酵已久，它到底给我们带来了哪些启发？树泽为大家提炼出三点。

启发1：租金很难长期持续大涨

长租公寓的模式很简单，左手问房东收房，这叫做批发，右手加价转租给租客，这叫做零售。结果一不小心，批发价比零售价还高，做成了高买低卖，那么中间的价差如何覆盖呢？它有两个基本假设，第一个叫规模效应，第二个叫租金上涨。

它认为必须快速先抢到房源，只要做大就能降低成本、做大了甚至能控制市场租金，这场仗就能赢。那么为了快速做大抢房源，就许诺给了房东一个过高的租金水平，而且一签就是五年，这等于在一开始，就是戴着镣铐在跳舞。

可事实上，长租公寓的规模效应并不明显。它每多做一套房子的生意，都要收一套房，配一个管家，搞一遍装修，生意做大一倍，成本也增大一倍、甚至两倍。那规模效应在哪里体现呢？规模效应的精髓恰恰在于，收入增加而成本不增加。

当发现通过规模，并不能够降低成本之后，长租公寓寄希望通过房租的上涨，来弥补差价和亏损。过去这些年，人们确实看到租金的快速上涨，而误认为这会是个长期趋势，但其实这是个错觉。

因为过去这几年，租金的上涨，其实背后反应的是人口流动的变化，人口向机会更多的一线城市进行迁移，导致供需紧张从而带来租金上涨。

但是现在，人口迁移基本结束，而且大家也想明白了，中部城市给了那么好的政策和福利，为什么非要往一线城市挤破头呢，于是人口流动方向，不再超一线城市集中，供需紧张缓解后，一线城市的房租指数从18年底到现在，其实是连续下跌的。

这给了我们一个很大的启示，没有人能力能够大到操控市场租金，让它一直上涨。在发达经济体有个数字规律：租金占收入的比例在30-40%，所以，在可支配收入没有大幅增长的情况下，我们用什么来承担租金呢？

很多商业模式都幻想着，我有定价权，我能提价，但脱离了用户的购买力，你提价能提多久呢？那些能提价的是什么东西？是高端白酒，是礼盒巧克力，都不是生活必需品，而生活用品，恰恰要考虑的不是提价，想想看我们从小喝的可乐，当年三块钱一瓶，现在也没怎么变，有时候搞活动还更便宜了。我们不喜欢那种投资就是搞垄断、靠压榨消费者、靠割韭菜赚钱，那不是好的商业模式，也是不可持续的商业模式。

在这里，我们想举一个特殊的案例，就是智能手机。大家会发现，07年第一台智能手机问世之后，价格比早先的功能手机贵了很多，但是相比智能手机能给人们生活提供的方便、提升的效率和创造的价值相比，更贵的价格也是大家心甘情愿去支付的，所以，说到底，提不提价都不是关键，真正的本质和核心是：你是不是创造了远远大于价格涨幅的新价值，这才是可持续的关键。

而说回到房租，前些年一线城市租金暴涨，可是这种价格上涨给普通人创造新价值了吗？基于竞争、套利和均值回归；一线城市给打工人提供的回报并没有提高，而生活成本却在大幅提高，因此，没有价值支撑的价格暴涨，是不可能持续的。

基于以上这些讨论，房租自身它能不能涨？能涨，但是它合理的水平，就是跟上通胀，现在通胀是多少，大概也就是2-3%的水平。

启发2：不要使用杠杆

这个案例中，租客和平台双方都使用了杠杆，这是对风险的成倍放大。

平台为什么要使用杠杆借钱呢？因为它认为这是个规模生意，拿100万套房子，显然自有资金是远远不够的，除此之外，还有个原因，它的回报率公式要求它必须加杠杆:

回报率=利润率*杠杆率*周转率

刚才已经说了，这个重资产生意的利润率有限，很难通过规模提升；

而周转率是个效率指标，但是管理的房屋数量多了，管理恰恰是反规模效应的，不仅效率不会提高，反而还会随着规模而下降，所以周转率提升非常困难；

所以这么看下来，它提高回报的唯一方法就是加杠杆，甚至疯狂的加杠杆，这也为后面埋下了隐患。

可问题是，加杠杆的不仅是平台，甚至一些租客使用了租金贷，也就是说，交房租的钱是借来的。那这风险就更大了，正好遇到疫情，租客现金流受到影响，杠杆断了，于是就直接影响了平台现金流，它就没钱还房东。

所以，这再次印证了那句老话，叫做十次危机，九次杠杆，对企业扩张和个人发展，最好不要借过多带利息的杠杆，负债率打的太慢，都会为危机埋下隐患。

启发3：重新理解商业模式和估值

这件事，还给投资者带来很重要的第三重启发，那就是对商业模式的理解和估值工具的使用，需要非常精准。

投资者普遍认为，长租公寓是互联网对传统行业的改造，而且衣食住行中，住是最后一个被互联网化的，所以大家对这种模式充满了期待。

但问题在于，这种批发价高过零售价的模式，导致平台持续亏损，按照通用的市值=利润*市盈率（PE），按照这个模型，没办法给这种企业进行估值啊，估出来市值是个负数，这怎么投资呢？

所以大多数还没有利润的互联网企业，大家都使用了一个非常粗略但是简单的估值方式：

市值=收入*市销率（PS）

这可就简单多了，因为即使亏损不赚钱，但谁还能没点收入和流水呢，按照这种简单粗暴的模型，拍脑袋给个市销率，然后只要收入不断增长，市值就能不断涨呀！

对于大多数真正的互联网模式，这个模型不能说算错，但是它其中有个很重要的隐藏假设：那就是利润率必须要持续上升，至少要维持不变。

树泽为你稍作解释，投资看的核心指标是自由现金流，说的通俗一点就是要牢牢的盯紧利润，即使现在没利润，但只要收入能扩大，将来总会有利润。所以，当利润率能保持不变的时候，利润和收入之间，就呈现出了一个稳定的线性关系，基于这个前提，按照市盈率和市销率进行估值，其实没有本质区别。

大多数真正的互联网模式，在前期亏损的主要原因，是花钱买流量和买用户，用户其实是重要资产，但是买流量的广告费，都做进了财务上的销售费用，进行了费用化处理，导致了亏损出现。然后种子用户和势能一旦形成，网络效应会带来越多人用越好用的效果，互联网公司一旦上道，收入增加但成本却并不增加，因此它会呈现出一个稳定的甚至是随着收入扩大的利润率水平。

但可是，长租公寓不是网络效应，用户对用户没有价值（除非它做住宅社交，但现在没人做成），所以长租公寓随着规模增大，管理上的低效，反而拖累了利润率，日本最大的住宅租赁公司叫大东建托，管理超过100万套住宅，但是利润率只有5%而已。

所以，长租公寓的商业模式，并不是真正的互联网模式，也不是网络效应，它不能随着规模增大降低成本，随着收入的增加，自由现金流也无法带来同步的高效增长。投资者必须对商业模式进行精准的思考，不能别人一说我是互联网你就跟着信，而对估值工具的选择也必须准确。

最后，投资者的自我修养，就是不断学习，像海绵一样汲取营养。天下没有免费的午餐，你的投资回报，是对你学习和成长，最好的奖励。