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9月11日讯:房企要想过得去,生活需要来点绿。最近,因为一纸新规,红红火火的房企都开始积极的给自己的生活来点绿。

友财网-金九银十房企想“绿”而不得

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8月20日,住建部、央行在北京召开重点房企座谈会,此前引发猜测的“三道红线”新规终成事实。所谓“三道红线”指的是:

一、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;

二、房企的净负债率不得大于100%;

三、房企的“现金短债比”小于1 。


根据“踩线”情况,房企将被划分为红、橙、黄、绿四档,如房企“三道红线”都触线则为红档。以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,红档有息负债规模不得增加,每降低一档,上限增加5%。


而目前来看,各家房企都相当的“红”。据报道,以2020年中期数据为准,220家A股、港股、美股上市房企中,“踩线”房企多达七成。


而从117家A股、61家H股、1家新加坡上市,共计179家上市房企的数据来看,从红转绿并不是一件容易的事。


从现金持有量看,2020年上半年末,179家上市房企的现金持有量为33218亿元。与去年同期相比,近半数企业现金持有量减少,其中碧桂园现金持有量下降了23.41%、恒大现金持有量下降了10.55%。

从负债期限的结构来看,2020年中179家房企的短期有息负债为29873亿元,同比增长9.15%;179家房企长期有息负债为54292亿元,同比增长5.31%。

各梯队现金短债比情况

从净负债率来看,2020年中179家房企的加权净负债率(永续债作为权益)约为87.86%,较年初提高了4.45个百分点,63.7%的企业净负债率上涨。

179家上市房企历年净负债率


换言之,2020年上半年房企整体偿债指标都在走弱。而“三条红线”融资新规将于2021年1月1日起全面推行,也就是说,留给房企的“去红转绿”的时间仅剩4个月。


房企如何由红转绿

俗套却有用的招数——促销回款


8月底,中国恒大总裁夏海钧刚刚在业绩发布会上表示,恒大的回款大部分都是通过按揭回笼,恒大会快速增加销售额和现金回笼,这可以有效降低公司的银行贷款和负债。9月初,恒大的600盘7折促销售行动则已经开始落地。


在金九银十这个传统的房企“回血”期,不知道其它公司会推出怎样的活动?

成也败也——高周转

房企


业内人士表示,新规针对的是财务杠杆,合作开发已是目前大多数房企的发展策略,最有效的出路应该是不断加码经营杠杆,继续高周转作业。


如富力董事长李思廉从拿地端的选择上就对周转做了明确要求,他表示公司集中的招拍挂都在选择短平快项目。而富力在财报中对“短平快项目”的解读是,在十二个月内,能产生现金流回报快速的资产周转项目。


除此之外,一向以品质著称的龙湖、绿城竟也投靠了高周转阵营。


绿城2020年中报显示,其从拿地到开工、开盘、归还股东投入及交付周期,分别按年提速24%、10%、14%及5%。龙湖CEO邵明晓表示,龙湖项目的周转率这两年越来越高,如今从拿地到开盘,基本上能保持在4-8个月之内,快的话五六个月以内就实现了销售开盘。

节流关键——审慎拿地


搞促销、高周转的路子归根结底是开源,而房企在无法继续加杠杆的情况下想要节流需要的则是少拿、甚至不拿地。


富力2019年7月底就在公司内部明确发文,下半年基本不拿地,抓销售促回款。2020年上半年富力购置的土地储备权益可售面积约243万平方米,相当于去年同期的21%。


诸葛找房数据中心监测,8月份,全国土地成交较上月有所回落。8月全国主要地级市土地成交761宗,土地出让金为3888.8亿元,环比下跌19.57%。


险资登场,房企能顺利转“绿”吗?


以上的“开源节流”是商业上的常规操作,而在资本市场,房企似乎找到了一条转绿的“捷径”。


9月9日晚间,阳光城发公告,宣布将引入泰康人寿和泰康养老作为重要投资人。通过协议受让的方式,泰康人寿和泰康养老从上海嘉闻受让13.53%的股份,共计5.5亿股,转让单价6.09元/股,转让价款合计约为33.78亿元(含税)。


受此消息影响,阳光城股价应声而涨。9月10日,阳光城连续第二个交易日涨停,收报8.17元,全天成交8.16亿元。


本次交易完成后,泰康人寿、泰康养老将为阳光城拓展融资渠道、增强其竞争力。


简而言之,对房企而言,此时引入战投,拓宽融资渠道,也拓宽了自己降负债的空间。而对险资而言,“保险+地产”已经成行业投资范式,此时不买,难道等着房企挺过这一关涨价了再买吗?

不论房企打算怎样应对,“三道红线”都已不可避免的成为了多米诺骨牌中的第一块。房企降负债、去杠杆的改革之路也不得不走的更快一些。那么,为何在经济仍未全面复苏的现在“打压”房企?

“三道红线”根源何在?


从短期看,在经济快速复苏、经常项目顺差增加和货币政策边际收紧背景下,人民币兑美元出现了快速升值。资金流入预期加大,以人民币对价的资产价格也水涨船高。如果在此时,过度放开房企融资,将导致房地产在人民币升值过程中再次冲高。楼市有没有泡沫、有多大的泡沫暂且放在一边不去讨论。但房地产价格一旦快速升高,将对物价稳定造成不利影响。


从长期看,2018年我国城镇居民人均住房建筑面积就已达到39平方米,超过了日本、韩国等发达国家;而2017年以来,我国每年都维持着17亿平方米左右的商品房超高销售面积;但据机构分析,今年以来居民长期贷款增速处于下行区间,预计2020年商品房销售额很难再达到17亿平方米。总结来说,我国房地产行业正在快速由增量市场向存量市场转变。一旦市场对房屋需求量萎缩,高杠杆的房企将无法通过“高周转”来维持总体稳定。而如果大量房企发生偿债危机乃至破产,对全国经济都会造成不可避免的损失。

未雨绸缪是个好习惯,对政策制定者如是、对企业经营者如是、对市场上普通的投资者也如是。在“三道红线”压顶、烂尾楼新闻频出的现在,你愿意加多高的杠杆买房呢?

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