上车限价房要趁早？房价下降来得更快！

当6月8日北京2000套限价房集中入市之后，如果你还认为关于限价房的政策只是说说而已，那你就错了。这仅仅是北京市限价房奏响的序曲，业内人士预计短期限价房入市房源有望超20000套。这意味着，北京楼市出现了一种趋势性变化，供应结构向刚需、刚改产品倾斜已成定局。而从新入市的三个项目的销售来看，由于价格和户型等综合性价比较高，限价房项目确实也受到刚需、刚改人群的追捧。

但更多的刚需、刚改们还在犹豫：限价房入市只是开始，未来还会有什么样的项目入市？限价房、二手房、共产房，手中一共就那么点儿钱，到底应该上哪趟车？现在是上车限价房的好时机吗？

从已取证的三个项目来看，价格方面，瀛海府、金樾和著、旭辉城的预售均价分别为52449元/平米、38994元/平米、38994元/平米，户型方面，三个项目都有88—89平米的三居。

因此，价格和户型都对刚需构成足够吸引力，而这样的吸引力在开盘现场也有体现。以北京第一个入市的限价房项目瀛海府为例，据了解，该项目价格低于同地段的普通商品房1—2万/平米，因此，当天，194套房源吸引了700组消费者到场摇号，房源两小时内便被抢空。

这样的结果并不意外。限购、限价、限售等各种限制政策加持之下，各地从不缺少单盘热销的案例，为什么？

在各地政府严管房价的背景下，新房市场中有突出性价比的项目反而会激活潜在购房需求，这充分说明，市场需求依然旺盛，只不过此前处于购房者们一直处于观望状态，一旦遇到高性价比的产品，自然会促进需求的释放。

因此，当北京的限价房以“低价”姿态陆续入市时，价格管控下的一手房性价比优势突出，再加上需求小火苗纷纷往上冒，这类房子就马上成为刚需族们的“狩猎对象”。

那么，现在是上车的好机会吗？早入场和晚入场有何不同？或许，我们也可以参考一下业内人士的说法。

北京地产圈资深土地评论人士泽龙认为，北京土拍政策特点为“地价上限+房价锁死+自持大棒+方案评比+限转共的不确定性”，在这样的语境下，政策已经发挥到极致，全方位、大纵深、叠设伏、多程序实施闭合死循环模式压制房价，限价房的价格确实已经进入到刚需、刚改人群能够接受的范围之内。

但是，你还要注意到一个现象，就是近两年土地出让中，无论是限竞房地块还是共产房地块，同一区域和同一地段项目，价格均出现走高态势。

“最近入市的限竞房项目土地出让时间较早，当时的限价还比较低，所以，现在入市的大把的限价房可以考虑，以后限价地块的趋势是越出越贵。”泽龙举例称，以北京丰台区花乡白盆窑村的地块为例，2015年1月成交的白盆窑自住房2.9万/平米，2018年1月成交的共产房4.3万/平米，不考虑政府共产掉的份额，年度涨幅16%。

泽龙说，他身边刚需族也有很多在犹豫的人，因为大家都在想着买上位置更好、价格更低的房子，殊不知“房子也不等人”！比如，目前北京的房价已经开始出现上行趋势，考虑到价格周期的因素，一旦一二手住宅价格上涨，限房价项目中转成共产房的比例会增加。这也是一个需要考虑的问题。

此外，对于刚需族和刚改族来讲，资金成本是始终要纳入考虑范围的基本点。这就涉及到了房贷利率的问题。

根据融360监测数据显示，2018年5月，全国首套房贷款平均利率为5.60%，相当于基准利率1.143倍，环比4月上升0.72%，同比去年5月首套房贷款平均利率4.73%，上升18.39%。其中，北京首套房贷款平均利率为5.45%，较上月上涨0.09%。

因此，如果从利率角度考量，晚上车的人，将来你可能面对的就是房贷利率上涨的速度比你期待的房价下降速度来得更快！而房价的走势，或许正如任志强近期的发声一样——任何想占房价下跌便宜的人，都没有得逞。

“今年一季度涨了多少呢？涨了7.9%。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。”任志强说。

不少刚需族还担心买到转共的那些房子。这就涉及到了哪些房子不建议买的问题。

根据5·26出台的销售办法规定，限房价项目在土地出让时规定的销售限价与评估价之比如果高于85%，这类房子还是按照商品房的销售规则进行销售；如果比值低于85%，则由市保障房中心收购转化为共有产权房销售。

中信建设证券研究发展部曾根据对所成交的59个“限房价，竞地价”地块的统计，以销售限价与周边可比房屋售价的比值为参考，该比值低于85%的为10个，占比限竞房总体数量的17%。

梳理下价格，这10个项目的销售限价在每平米5万＋到8万＋不等，如此高价的共有产权房对于刚需族来说是一个不小挑战，更何况你高价买的房子还只是拥有部分产权，这对于普通刚需族来说不是一桩“好买卖”。

中信建设证券研究发展部研究，从可能转共的项目分布来看，其多位于五环内的海淀、朝阳、东城、丰台等热点区域。所以，最有可能转共的大概率是五环以内的房子。所以，目前可以考虑的项目主要集中在五环外。

比如昌平区，在未来科学城的产业带动之下，昌平区的住宅项目一度被业内看好。消息显示，接下来，昌平区三个限价房项目将有新动作。其中，位于北七家的华润理想国即将开盘，该项目位于立汤路与北清路交叉点向东800米，将推出90平三居、120平三居半、140平四居等产品，预计总价约470万/套起。

最后不得不啰嗦一句，限价房弃购并不意外。综合现在的情况来看，放弃的原因归结起来主要为：第一，排号靠后的剩余可选的楼层并不是很好；第二，看到前面还有几百号人等着排队，认为机会渺茫。这也提醒刚需们，如果看中，要尽早“占位”，早占一个位置也意味着选到好房子的几率也将更大一些。

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