“丑陋建筑”海花岛39栋楼拆除风波：文旅地产狂飙落幕？|恒大地产

恒大第一个文旅项目海花岛正处于风暴中心。在2021年度“中国十大丑陋建筑”评选中，海花岛建筑群位列榜首，被评为“资本任性妄为，破坏海洋生态，形态怪异杂乱”。去年元旦试营业以来，海花岛的经营状况不容乐观，淡季亏钱，大幅裁员。今年1月初，恒大被责令拆除未办理环评文件就擅自开工建设的39栋楼，楼群的规划许可证也被撤销。

这是一次陈年积弊的爆发。海花岛从开启到运营历经十三年，从万众瞩目走向内忧外患。它显示出一个地产集团进军文旅行业的勃勃野心，暴露了文旅地产开发模式的种种通病，也见证了海南以填海造岛为环境代价的狂飙时代的落幕。

作者｜林枳

编辑｜丘濂

顶级海岛，

惨淡经营

一座人造的“海上王国”静静矗立在海南岛西北角。

俯瞰之下，恒大海花岛形态宛如海上盛放的花朵，总面积约7.8平方公里，相当于十几个故宫大小。最大的1号岛是五朵花瓣造型，2号岛和3号岛形似树叶，入海大桥则像花的茎杆，把这座海上王国与城市陆地连接起来。

这是恒大集团的第一个文旅项目。恒大宣传材料中显示，2012年大年初一，董事局主席许家印夜不能寐之时，搜集了树叶、花朵等素材，对着大海反复构思，画出了海花岛的草图。海花岛全部依靠填海来形成离岸岛屿。按照规划，1号岛上设有主题乐园、购物中心、博物馆、酒店、温泉城等休闲度假设施，2号岛以民用住宅和度假公寓为主，3号岛盖有私家海滨别墅。

海花岛效果图

海花岛地处海南的儋州市，北宋著名诗人苏东坡曾被贬黜至此。在旅游业鼎盛的海南，儋州显得落寞。东海岸的三亚、万宁、文昌凭借四季如春的温暖气候，受到大量游客青睐，而西海岸的儋州四季分明、冬天气温低，导致游客不能下水，不具备旅游开发潜力。它长期把石油化工、钢铁建材等重工业作为支柱产业。海花岛南起排浦镇，北至白马井镇，两座贫穷的小渔镇人口数万、资源贫瘠，分别只有一间镇级卫生院，基础设施非常落后。

因此海花岛曾被寄予厚望。2009年，许家印启动海花岛项目。当时儋州市政府一份文件曾经展望，海花岛项目的建设将极大促进儋州市乃至整个海南省旅游业的发展，项目的建设将增加逾10万个就业岗位，建成后到访的客流预计每年达200万人次，相关产业的进驻将为儋州市长期稳定税收起到巨大作用。而恒大方面计划总共投资1600亿元，将海花岛打造为世界规模最大、档次最高、配套最全的“全球人最向往的顶级旅游胜地”，满足自住、度假、养老、投资等各层次需求，“缔造一场永不落幕的海上盛宴。”

和其他文旅项目的商业模式相似，海花岛如此大体量的资金投入，是想要以2、3号岛房地产销售为引擎，带来资金的快速回笼。前员工李佳航（化名）介绍，1号岛旅游项目的门票收入和商铺招租都利润单薄，回款周期漫长，但文旅一旦发展起来，也能拉高2、3号岛住宅区的房价。

海花岛上的住宅区

 © IC Photo

海花岛的开局似乎非常顺遂。2015年11月，海花岛的广告在央视的6个频道持续投放，平均每天播出数十次。海花岛地产开盘时吸引了十多万人过来看房，仅仅用了10天时间，就卖出近3万套房源，成交金额达到122亿，平均每3.2秒卖出一套房，刷新世界房产销售的最高纪录。 

但紧接着，海花岛就因为触碰了生态保护的红线而遭遇了危机。2017年8月10日至9月10日，中央环保督察组对海南省开展第一轮督察，批评儋州政府及海洋部门对恒大海花岛“化整为零”违规审批——根据《中华人民共和国海域使用管理法》，50公顷以上的填海项目要报国务院审批。而当时儋州政府及海洋部门将填海项目拆分成36个面积小于27公顷的子项目瞒天过海，使得不过关的项目得以推进。

2018年9月，因恒大未办理环评文件，擅自开工建设2号岛39栋楼，儋州市环保局对恒大处以罚款5万元。2020年，海南省责令儋州市落实海花岛39栋住宅建筑整改。2020年5月，儋州市对39栋住宅建筑下达停工令并收回其预售许可证，项目全面停工停售。今年1月初，一份由海南省儋州市综合行政执法局发布的行政处罚决定书显示， 39栋楼因项目违法取得的规划许可证已被撤销，现责令相关开发商限期10日内拆除。1月4日，恒大申请了行政复议，目前仍在处理当中，楼尚未被拆除。

39栋违规建筑及周围的大片荒地

 © 黄昱

停工半年后，39栋楼的网签备案登记系统也被儋州市政府关闭，恒大海花岛公司已与全部业主解除328套购房协议。恒大提出了退房和换房两种处置方案。岛上的居民告诉我们，如果是退房，就只能按照购买时的价钱退款。海花岛的首期公寓价格为5688元/平方米起，到2020年价格已涨至2万元/平方米以上。换房的话，剩下的房屋都是“边角料”，户型、楼层、朝向总有一个方面不尽人意。尽管如此，据这位居民了解，恒大挨家挨户找业主来商讨，已经基本完成了安置工作。

身陷于“环保风暴”中，海花岛不断停工、缴纳罚款、继续违规建设、再停工，循环往复，工期一拖再拖，至今未能全部建设完成。恒大对海花岛投资了810亿元，刚超1600亿投入计划的一半。

游客不多的水上王国

 © 海花岛旅游度假区

2021年开始，海花岛1号岛的部分项目开始营业。不过根据恒大内部人员对我们的描述，在“候鸟”过冬的旺季，1号岛尚能保持自负盈亏，淡季则处于亏损的状态。现在1号岛的很多游乐项目仍未开放。世界主题乐园内部没有完成装修，海洋乐园开放了60%左右。水上王国虽然开放了，但海花岛的气温不比三亚，冬天不能下水。来此体验过的游客在社交平台上留下“有些地方超级冷清、荒凉”、“没什么值得玩的”等负面评价，这都与恒大最初“顶级海岛”的设想，相去甚远。

地产涉足文旅：

野心与困境

恒大涉足文旅地产的背景，是一系列房地产企业在文旅领域的蜂拥而上。城市中的土地日益稀缺，存在拿地困难、成本高等问题，而偏远地区的土地则较少受到规划用地的约束。文旅项目的开发被认为又能带动当地的经济发展，带来土地升值和超过住宅地产的长期收益，地方政府因此为地产商提供宽松的审批和低廉的价格。2013年到2014年，是文旅项目在全国开花的爆发期。根据《2021-2022年中国文旅地产发展报告》显示，2013年全国文旅地产项目高达5299个，同比增长135%。

然而房地产企业来做文旅，其劣势就在于地产“挣快钱”的特点与文旅行业前期投资大、建设周期长、后期运营成本高、投资回报期长等属性是相悖的。尤其是在海花岛的案例中，许家印要求“应有尽有”，因此选择一种大而全的方式，规划中海花岛囊括了国际会议会展中心、博物馆群、主题乐园、国际购物中心、现代酒店群、五国温泉城、华夏影视基地等28大业态，可以说包含了国内外文旅类项目能想到的所有业态形式。这样多的承载内容，就更加暗藏着不稳定因素，也容易暴露一家房产企业专做文旅的不专业性。

囊括过多业态的海花岛

 ©  海花岛旅游度假区

中国主题公园研究院院长林焕杰就告诉我们，恒大想通过众多业态的布局把游客留下来，但客流量终归是有限的，很难支撑如此庞大项目的日常经营。这一是由于海南的交通限制，无法吸引大客流量；二是游客们的身体成本、时间成本和金钱成本都有限，不能在短时间内体验完所有业态。“刚试营业时，会有一个蜜月期，但难以获得长远发展。”

在林焕杰看来，众多业态中定位尤其失误的是恒大主题乐园“童世界”。根据恒大官网显示，恒大童世界主题乐园是专为2-15岁的少年儿童打造的全球唯一的全室内、全天候、全季节的大型童话神话乐园，以中国文化、中国历史、中国故事为核心内容。许家印提出，要把“童世界”打造成世界规模最大的主题乐园。“标准之一是要让少年儿童3-7天才能玩遍所有项目，恒大童世界的规模必须达到迪士尼的1.5倍，里面设计有33个大型游乐项目。”但林焕杰指出，其中最重要的问题是“童世界”目标人群覆盖面太小了，2-15岁的少年儿童既没有太多时间娱乐也没有支付能力。事实上，恒大在全国布局有15个童世界的项目，至今都没有一家正式迎来开园。

童世界主题乐园

 © 海花岛旅游度假区

竞相上马的文旅项目还有一个共通的缺陷就是差异性不足。遍布全国的水乡古镇、带有玻璃栈道的山水景区就是证明。就拿海花岛提供的主题乐园类的游乐项目来说，差异化的关键在于打造IP，而恒大作为地产集团的先天不足在于没有专属IP。因此恒大的设计团队使用古典神话故事作为故事线，这是由于电影和文学IP需要付费和授权，神话故事这类公共IP不涉及版权问题。林焕杰表示，这种做法的问题是不能自带流量，不像《哈利·波特》《阿凡达》这些电影，它们在没有进入主题公园，已经在观众心中占据位置。

一方面文旅项目指望旅游设施建设是否能盈利，是个结果并不明朗的持久战，另一方面它要依靠房地产销售来获取利润却是一目了然的——2017年中央环保督察组反馈完情况后，《光明日报》针对海南填海问题评论：“围填海成本一般为每亩15万元至20万元，转手拍卖给开发商，每亩地价动辄数百万、上千万元，开发商再以‘海景房’为卖点，每平米几万元卖给购房户。这样暴利的生意，如果不加以约束，只怕还会产生更多问题。”海花岛“化整为零”式的填海审批已然违规，而再有一重违规则是在文旅开发的旗号下，将过多的土地用于了住宅建设。这种文旅项目的房地产化，也是文旅项目存在的普遍问题。

海花岛在填海作业中

根据中央环保督察组调查结果，在海花岛填海形成土地后，儋州市政府把批准填海用途面积约31%的区域由旅游基础设施用海调整为住宅用地，用于商业地产开发。另一份有关海花岛控制详细规划实施评估报告显示，在已经建设了住宅的土地，特别是在2号岛上，住宅基本是按照原“控规”容积率上限开发，开发强度过高，教育、医疗等公共设施建设滞后，不能满足人们生活需求。

远处2号岛耸立的高楼

 © Alamy

2019年，儋州市政府为落实中央环保督察组的意见，开展了关于海花岛“控规”的修编工作，将未开发区域的纯商品住宅用地部分调整为商业、酒店等产业用地，部分用地配齐完善了教育、医疗以及公共绿地等公共服务配套设施，其余部分用地做留白处理，并降低了开发强度。尽管如此，一位在2号岛上买房的居民就和我们反映那里现在的居住体验依旧不够理想，“在2号岛的入口处，一眼望去，耸立着的都是20层左右的建筑，又高大又密集，给人一种压抑感，反而是度假感比较弱。”

难以修复的破坏

2021年底，海花岛凭借已经对外营业但仍旧建设未完成的面貌，登上了当年“中国十大丑陋建筑”的榜首。主办方给出的上榜理由是：“资本任性妄为，破坏海洋生态，形态怪异杂乱，是炫富、媚俗文旅项目的典型。”

形态怪异杂乱，是不同业态的建筑之间没有协调统一的结果。恒大前文旅设计师刘东（化名）告诉我们，好的解决方法是让不同业态建筑群的天际线或表面有联动，但恒大文旅设计院当时按照业态分为七八个部门，各自为战，没有部门去进行整体沟通。并且许家印坚持全部使用世界知名的国外设计单位来做概念方案。负责主题乐园落地设计的深圳天筑团队副总经理刘鹏就对我们说，国外设计师在设计中国区时存在弱项，不了解中国传统建筑中的榫卯结构，在网上找一些图片照葫芦画瓢，还分不清日式建筑和中式建筑，天筑只能重新进行概念设计，在其中加入敦煌莫高窟的飞天元素、蜀山剑客的故事等等。

从海花岛的宣传片来看，海花岛1号岛的建筑风格五花八门。商业街部分包含岭南风情饮食街、明清风格饮食街、日式京都文化街，酒店包含西欧古堡式酒店，温泉城包含了土耳其、意大利风格，博物馆群则是现代化的抽象造型，还有部分福建民居、徽式建筑点缀其间。清华大学建筑学院副教授、“丑陋建筑”评委周榕评价，这是将不同地域、不同历史时期的各种风格类型的建筑胡乱拼凑在一起，构成与海南历史、文化、生态毫无关联的大杂烩式建筑群，带来的是一种视觉污染。

风格杂乱的建筑群

 © 海花岛旅游度假区

周榕告诉我们，近年来随着文旅项目的遍地开花，这一领域也成为了丑陋建筑的重灾区，文旅项目多次走上丑陋建筑的评选榜单。究其原因，一是由于这些项目都处于“天高皇帝远”的位置，地方的规划审批都不严格；另外则是消费者也不把那里当成自己日常居住的家园，反倒怀有一种猎奇的心态。于是“猎奇化”就成为了很多文旅建筑设计的初衷，一味求大、求高、求洋、求怪，比如早期的象形仿生类建筑。还有些景区采取“以丑引流”的建设方式，重庆武隆白马山的游乐项目“飞天之吻”是一个典型代表。建筑的主体形象是以仙女和王子形象建造的两座雕像，它们手上托举着圆盘观光舱，飞行装置启动后，游客随着雕像转动缓缓上升，最终仙女和王子在52米的空中相遇拥吻。仙女和王子因为外观丑陋走红短视频平台，被网友调侃为“巨人上菜“、“土味奇葩”，获得极大曝光量。

无论是在景观视觉，还是生态环境上，这样的文旅项目都给当地的绿水青山造成了严重的破坏。就像海花岛，它启动于2009年，当时海南的填海造岛项目正处于“大跃进”时代，一共填出12个人工岛。海花岛在众多海岛中是规模最大，破坏性最强的人工岛，对周围的海洋生态造成了难以抚平的伤痛。

外观丑陋猎奇的“飞天之吻”

 © 武隆白马山景区

在海花岛出现之前，儋州的自然生态资源很丰富，海花岛附近有磷枪石岛（大铲礁）珊瑚礁自然保护区、新英湾红树林保护区、白蝶贝自然保护区。海花岛的建设侵占了这些保护区，导致大面积珊瑚礁和白蝶贝被永久破坏。有学者在发表的论文《海南儋州海域造礁石珊瑚种类组成及动态变化研究》中称，海花岛所在的儋州海域活造礁石珊瑚覆盖率急剧下降，由2012年的42.92％下降至现在的22.24％；活造礁石珊瑚死亡率高居不下，长期维持在35％左右。

红树林是构筑海岸防护林体系的首选防线，对抵御海啸和台风作用巨大，也是很多海洋动物的栖息地。2004年12月，印度的瑟纳尔索普渔村遭到海啸袭击，幸运的是，渔村海岸边生长着一片茂盛的红树林，距离海岸仅几十米远的172户家庭因此得以幸存。但海花岛的填海造岛项目会改变潮汐方向和水动力，生活在滩涂中的红树林因此面临生存危机。除此之外，海花岛的悬浮泥沙会对海水澄澈度产生持续性影响，施工过程中产生的污水直接排入海域，造成海洋污染，来往的运输船只影响白海豚等海洋动物的生存。

在海花岛周围，一块块死去的珊瑚礁

 © 中国绿发会

广州珠湾人和生态研究中心（CECA）总干事助理楚君（化名）一直关注着海花岛建设的进展。海花岛集中体现了多重问题，包括填海造岛影响生态、化整为零逃脱审批、被处罚后依然违规开工。“最近2号岛的39栋楼引起了很大讨论，其实是已经走到消费者这一环，海花岛才发酵得到更多人的重视。”海南仍有很多生态问题没能进入公众视野，比如三亚新机场的建设未批先建，影响白海豚和珊瑚的生存环境，还有其他开发项目的围填行为导致大量红树林被砍伐等等，“这些没有得到舆论响应，不代表生态影响不严重。”

左边是用于海花岛生态修复的珊瑚，几乎全部死亡，右边是野生的珊瑚，已经白化却还顽强活着

© 中国绿发会

2021年12月21日，儋州市人民政府发布了《关于中央第三生态环境保护督察整改任务完成情况的公示》。其中提到，2020年底前已完成海花岛生态修复中期评估工作、前期修复资金投入审计工作，已设立海花岛生态修复资金专户。根据审计结果，海花岛生态修复需继续投入1.77亿元，恒大海花岛公司已缴纳500万元。楚君建议，对于填海造岛工程的处置方案和生态修复工作的结果，相关部门应该予以公示，接受监督，并让公众参与讨论，防止更多“海花岛”的出现。

微信编辑｜俞冰如