海南深夜升级限购，投资客被套？

股票学习（luolss777.com）讯（编辑 钱多多）在宣布成为中国最开放的自由贸易区一周后，海南又一记重拳砸向了房地产。

　　这次，海南真的要跟房地产说再见了，以前海南经济发展靠炒房，现在老路明显已经走不下去了。

　　最关键的是，海南有望成为全国第二个重点打造的“理想国”，和雄安一样，都是在宣布大力发展之前卡死房地产。

　　不一样的是，雄安是很多人没来得及上车房地产就被封死，而海南这几年已经有很多人上车了，他们会被套的更深。

　　01

　　昨天晚间，海南省政府发布严格的房地产限购政策，在已出台限购政策的基础上，商品住宅实施全域限购，关键信息如下：

　　1、海南建设用地总量在现有基础上不增加。

　　2、建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜。

　　3、鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。

　　4、五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。

　　5、海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

　　6、上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

　　7、非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

　　8、非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。

　　9、居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。

　　以上九条，前三条是限制土地，中间两条是限制区域，后面四条是抬高购房门槛，所以，这次限购升级是全方位的。

　　如果上述政策被严格执行，去海南炒房基本上没有什么机会了。

　　海南的调控政策升级，首付70%，影响倒是不大，因为外地人去海南买房，本来贷款的也不多，但社保要求5年就要命了，你有钱也买不了了。

　　所以，影响最大的还是那些炒房客，在严格限购政策下，找到接盘侠将越来越难。

　　02

　　从以前的炒房大省，到现在严格限购，海南为什么转变的如此之快?

　　这一方面和海南将成为中国最开放的自由贸易区有关，还和海南房价一直被爆炒有关。

　　海南炒房由来已久。

　　1992年，中央正在加快住房制度改革步伐，宽松的开发环境让房地产在全国范围内迅速崛起并热得发烫，海南，低廉的地价与舒适的环境，让大量房地产投机客纷纷涌入。

　　据有关资料显示，不到700万人口的海南，两年内出现了两万多家房地产公司，仅三十余万人的海口地区，房地产开发面积就达到800万平方米。

　　当时，很多炒地者开始了击鼓传花的游戏，大量尚未兴建仍是图纸的楼盘便几经转手，摇身一变成为天价地产。

　　按照海南民谣所唱，“大老板建大楼，小老板盖小楼，没钱的炒楼花”。在投机者们的驱动下，海南平均房价从1991年的每平方米1400元涨到了1993年的7500元。

　　从宏观数据上来看，1992年的房地产业增加值为20.57亿元，比1991年的2.48亿元足足翻了8倍有余。

　　2010年，海南宣布要打造国际旅游岛，没想到房价几个月就翻了三四倍。

　　后来的2011到2015年，海南房价跌的非常惨，可以说是腰斩。2016年回暖，很多房子到现在都还没有回到2010年的价格，比如有名的凤凰岛，最高炒到8万，现在也就五六万。

　　以下是海南近十年的房地产发展情况：

　　上图是海南近十年房地产投资额，从2007年的104.38亿上涨至2016年的1317.73亿，上涨超过10倍。

　　以上是国家统计局统计的海南近十年商品房销售价格，从2007年的4161元/平米上涨到2016年的9878元/平米。

　　其实，实际房价远远高于这个数，在海南的一些热点城市，价格已经接近一二线城市。

　　以上是海南近十年住宅商品房销售面积，从2007年的299万平方米，上涨至2016年的1417万平方米。

　　反观海南的外贸情况，作为开放性城市，近十年海南的外贸发展滞后，从2007年至2014年缓慢增长，之后还出现了下降。

　　03

　　近年来，为了遏制房价，全国各地都启动了房地产限购，但海南的商品房成交额增长呈加速之势，如2017年商品成交额就同比上涨82%，其中不少是外地的炒房资金。

　　海南近几年也出台了很多限购措施，其中有一个显著特点就是主要都针对外地人，原因就在于外地人已经成为了海南购房的主力。

　　2011年中国旅游地产(海南)消费者调查报告显示，海南购房者中71%来自岛外，其中大部分为中长期用户，每年使用物业时间超过15天的占绝大多数。其中70%以上的人群一年仅使用一次岛内物业，空置率现象凸显。

　　同时，链家提供的数据显示，2017年上半年海南购房成交中，岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。东三省合计占比约23%，北京占比约13%，河北占比约14%。其次为来自河南、山东、山西、四川的购房者。

　　而大部分岛外购房者以旅游、度假、养老等为目的在海南买房，属于“候鸟”型客户，每年冬季“飞”来暂住，春天“飞”走。

　　按三亚市旅游局的统计，2015年在三亚市购房养老的“候鸟老人”已达到了50万之众，而2014年末，三亚户籍人口为58.56万人。

　　分析人士认为，此次海南发布的限购政策，条件异常苛刻，这意味着外地新增炒房资金在数年内几乎无法进入海南楼市，前几年流入海南楼市的数千亿炒房资金面临着被“关门打狗”的尴尬局面!

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