三四线房价能否继续上涨？先搞清3个真相

　　股票学习（luolss777.com）讯（编辑 钱多多）现在，很多三四线城市的房价还在上涨，但是在房地产“严调控”的大背景下，这些城市房价还能不能继续上涨?

　　去年末，《真话财经》就写过《三四线房价在上演最后疯狂，别当「接盘侠」》，最近海通证券分析团队发布的报告称，三四线城市不具备长期上涨的基础。

　　报告称，三四线城市房价大涨的真相是棚改货币化。而人口仍流向一二线，未来三四线人口仍将流出，其房价不具备长期上涨的基础。

　　现在，三四线消费好于一二线的背后是房价上涨的财富效应和农村居民入城，未来将受累于房价上涨的挤出效应而放缓。

　　在一线城市严格控制人口的情况下，三四线城市是否会出现人口回流?房价上涨是否有所支撑?消费升级是否正在进行?

　　01、人口流动的真相

　　回答这些问题的第一步，首先需要弄清三四线城市是否出现了人口回流。

　　真实情况是，人口仍然流向一二线，三四线人口回流证据不足。

　　按照统计局的划分，将城市分为一线城市、二线城市和三四线及以下城市。

　　根据常住人口增速来看，三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市和二线城市的人口增速。

　　但一二线城市之间出现分化，一线人口流入放缓而二线人口流入加剧。

　　2017年一线城市的常住人口增速下降至1.4%，尽管二线城市2017年数据还未完全公布，但是从趋势来看，人口流入呈现持续上升态势。这说明，二线城市承接了一线城市的人口流出。

　　一线城市的人口流入放缓主要与严格控制人口规模直接相关，北京和上海的常住人口在2017年双双出现负增长，而广州和深圳的人口仍然保持了3%和5%的正增长。

　　近年来，上海和北京不断提高落户条件，而广州和深圳放宽人才落户限制，两者的区别恰恰说明人口流入放缓与行政控制人口相关。

　　但是在一线严控人口的情况下，人们并没有选择回到家乡，而是转投二线城市怀抱。

　　面对一线城市的人口流出，二线城市纷纷把握时机，竞相出台优惠政策以吸引人才落户。

　　例如，长沙和成都出台了先落户后就业的政策，本科及以上毕业生凭借毕业证就可以办理落户;而南京、杭州、长沙等地还为符合条件的应届生提供了各项补贴。

　　当然，除了优惠政策以外，二线城市的经济迅猛发展也是人口持续流入的重要因素。以杭州、天津、成都、武汉为首的强二线城市的人口增速要明显快于西部和北部的弱二线省会城市。

　　少数三四线城市人口出现流入，一部分是因为一二线城市的溢出效应使得部分周边三四线城市人口也出现流入，例如昆山市的常住人口增速一直维持在1%以上，2016年甚至达到4.6%。

　　另一部分则是因为务工人员返乡养老，早期外出务工人员较多的城市，可能存在大量年龄较大的务工人员返乡养老的情况，例如广元、信阳和永州。

　　但是这一部分占比有限，三四线的人口增速整体依然低于全国平均增速，意味着整体来看人口在流出。

　　根据海通证券对160个三四线及以下城市的统计，2010年-2016年常住人口增速高于全国人口平均增速的城市仅有63个，其中人口增速超过1%城市仅有5座。

　　展望未来，三四线城市人口仍将流出，二线城市将成为人口流入的主要目的地。

　　根据十三五规划，目前上海、北京和广州的人口已经接近自己设定的2020年人口上限，而深圳的人口增长空间也不大。

　　预计未来，一线城市人口流入将持续放缓。而二线城市相比于三四线拥有更好的生活资源和更多的发展空间，这一趋势中期不会发生改变。

　　在一线严控人口的情况下，未来年轻人仍然会选择加入二线城市而不是回到家乡。因此，三四线城市的人口流出现象将会持续。

　　02、房价上涨的真相

　　尽管三四线城市人口回流非常有限，但是三四线的房价全面上涨是事实。

　　2016年以来，一线城市房价率先上涨，随后二三线城市接棒，而随着调控政策的逐步落地，一二线城市房价增幅开始放缓。

　　但是三四线城市房价仍然维持12%左右的涨幅，特别是部分三四线城市下属的县级城市也出现房价大幅上涨的情况。

　　既然三四线城市并没有出现持续的人口回流，那么是什么导致了这两年房价的快速上涨?

　　实际上，人口对房价的影响属于长期变量，而房价短期的大幅增长与三四线城市的棚改货币化密不可分。

　　棚户区改造从2005年就启动了，但是货币化安置是2015年才开始实施。棚改货币化的提出本身就是为了帮助三四线城市去库存。

　　货币化安置指的是由央行给国开行发放抵押补充贷款，支持国开行向地方政府的棚改工程提供资金，然后地方政府支付拆迁补偿款给被拆迁的居民，居民再用此款购买本地的新建住房，随后政府再通过拍卖拆迁地块偿还国开行贷款。

　　在这一个过程中，资金从央行流出，经过国开行和地方政府最终为拆迁居民提供资金，这一做法消化了本地库存，但在短时间内增加了大量需求，会推动房价上涨。

　　在房价上涨的过程中，部分在一二线城市工作的人们，尽管没有回到家乡工作，但是面对一二线高企的房价和家乡不断上涨的房价，两相比较也选择了在家乡购房。

　　此外，还有部分非拆迁居民，看着上涨的房价选择加入购房大军用于投资。因此，可以说本轮三四线城市房价的上涨由棚改货币化引起，随后又因涨价凭空制造了部分投资性的购房需求。

　　那么，未来三四线城市的房价还有进一步的上涨空间吗?

　　要判断房价的中长期趋势，还是需要回到人口的问题上来。

　　根据海通证券对31个城市的分析，房价与人口长期存在明显的正相关性，只有人口长期流入的城市，其房价才有长期上涨的空间。

　　前面的分析已经得出未来三四线城市整体是处于人口流出的状态，当然不排除小部分城市存在人口的流入，但是大部分人口的增长幅度也远小于一二线城市。

　　这说明相比于一二线城市来说，三四线城市整体不具备房价长期上涨的基础。

　　尽管三四线城市中大量农村进城人口会带来本地新增需求，但是近几年房地产销售规模增长过快。

　　前面已经提到，随着城镇化的推进，三四线城市的农村人口大量转移为城市人口。他们或因为拆迁安置进城生活，或因为子女求学进城购房，或因为追求更好的生活环境迁入城中。

　　但是，在城镇人口数量增加保持稳定的情况下，三四线城市的房地产销售面积却逐年抬升，这说明近几年的房地产销售实际上透支了未来很长一段时间的购房需求，以短期非常规需求支撑的房价上涨难以维系。

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